Vivienda en renta, sector emergente en el país

HOMERO GARZA 

En los últimos años se ha hablado mucho en relación a la vivienda en renta en México.

Podría decirse que hay un consenso en el sector de que no todas las personas necesitan adquirir una vivienda y que algunas veces la renta es una mejor opción.

Incluso, se habla de la necesidad de instaurar políticas públicas que apoyen la renta de vivienda, como pasa en muchos otros países.

Sin embargo, un aspecto que poco se ha abordado es el modelo de negocio de la vivienda en renta y su viabilidad. Para que México tenga una política de vivienda en renta es necesario que exista un mercado institucional que funcione.

En México hay muchas personas que tienen propiedades y que las rentan, en su mayoría, de manera informal y dispersa.

El “negocio de viudas” como algunos le denominan, existe, a pesar de que los niveles de rendimiento no son tan altos (una vivienda se renta aproximadamente entre cuatro y ocho por ciento de su valor al año), de que se incurren en gastos como corredores y administradores y de que existe el riesgo de impago (con los costos que ello implica).

Al parecer, el inversionista valora –independientemente de esos costos– que detrás de este negocio haya una propiedad que tiene un valor en el mercado a plusvalizar. La pregunta es, si ese negocio se puede replicar a mayor escala.

En México hay inversionistas convencidos de que sí es factible, pues si tienen un producto que se rente en niveles de rendimiento aceptables, que sea eficiente en los costos de promoción y administración, y que genere procedimientos para limitar el impago al mínimo posible, entonces se tiene un modelo con la seguridad del “negocio de viudas”, pero con niveles de rendimiento más atractivos.

De hecho, un primer fondo se constituyó hace unos años con buenos resultados y hoy están emergiendo importantes inversiones.

Panorama habitacional

Además, el mercado de vivienda en México está creciendo, particularmente en zonas metropolitanas, pues si bien en el país sólo 16 por ciento de las familias rentan, en algunas zonas como la delegación Cuauhtémoc la cifra llega a 37 unidades porcentuales (niveles similares a Estados Unidos).

Cada vez hay más jóvenes profesionales, familias de reciente formación, personas con alta movilidad laboral, entre otros, que prefieren rentar un departamento bien ubicado que adquirir una hipoteca en una zona menos céntrica.

Soluciones

Hemos visto lo que activos de arrendamiento de otro tipo (oficinas, comerciales, hoteles) han logrado con las Fibras en el país y la vivienda en renta es un segmento que, al menos en Estados Unidos, es más grande y se considera menos riesgoso.

De hecho, el saldo de los activos de vivienda en renta en Estados Unidos es de más de un trillón de dólares (denominación estadounidense) es decir, el Producto Interno Bruto (PIB) de México.

En la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) identificamos una falla de mercado en este sector: la falta de financiamiento.

Por ello, al considerar la experiencia internacional, diseñamos una solución en la que otorgamos financiamiento a un plazo de hasta 20 años (suficiente para que las rentas paguen el crédito), con un periodo de gracia en capital de hasta cuatro años (para la construcción y estabilización del proyecto) y con tasas fijas o variables con cobertura.

A la fecha, hemos aprobado los primeros siete proyectos con una inversión estimada superior a tres mil millones de pesos y estamos trabajando con la banca comercial, para que ésta también financie este tipo de proyectos.

Es decir, ya están dándose los primeros pasos para construir un inventario de vivienda en renta con inversionistas institucionales.

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Homero Garza es director de Desarrollo de Mercados en Sociedad Hipotecaria Federal